Ingatlanvásárlás előtt állsz, és már ki is nézted álmaid lakását? Ekkor jön a következő lépés: a vételi ajánlat megtétele. De mit is jelent ez pontosan? Kötelező érvényű? Visszavonható? Mire kell figyelni, hogy ne bukj el akár milliókat?
Ebben a cikkben közérthetően végigvesszük a vételi ajánlat jogi hátterét, a legfontosabb tudnivalókat és a tipikus buktatókat – különösen azoknak, akik most először vágnak bele egy ingatlanügyletbe.
Mi az a vételi ajánlat?
A vételi ajánlat vagy ahogy a köznyelvben és ingatlanos berkekben hívják vételi szándéknyilatkozat egy olyan írásos nyilatkozat, amelyben a vevő (vagy vevőjelölt) közli az eladóval az ingatlanvásárlási szándékát és annak feltételeit. Fontos, hogy a vételi ajánlat elfogadása esetén a felek között adásvételi szerződés jön létre.
Ahhoz, hogy a vételi ajánlat alkalmas legyen a felek akaratának leképezésére legalább az alábbi elemeket kell tartalmaznia:
- Felek beazonosításra alkalmas adatait
- Az ingatlan adatait
- Vételár összege, és a kifizetés módja, ütemezése
- A vevő adásvételre irányuló egyértelmű szándéka
- Érvényességi idő, azaz az ajánlati kötöttség időtartama
Kötelező érvényű?
A Ptk. alapján aki a szerződés megkötésére irányuló szándékát egyértelműen kifejező és a lényeges kérdésekre kiterjedő jognyilatkozatot tesz, nyilatkozatához kötve marad. Ezt nevezzük ajánlati kötöttségnek. Az ajánlati kötöttség ideje alatt a vételi ajánlat nem vonható vissza, ahhoz a felek kötve vannak. Ahogy fentebb is említettük az ajánlat elfogadása esetén a felek között adásvételi szerződés jön létre, melynek a tényleges írásba foglalása lesz a következő lépés az ingatlan vásárlás során.
Mire figyelj vételi ajánlat írásakor?
- Legyen írásos! Egy szóban tett ajánlat nehezen bizonyítható. Ha komolyan gondolod, írd le.
- Határidőt adj meg! Például: „Az ajánlat 5 napig érvényes.”
- Ne csak az árat írd le. Legyen szó a fizetési ütemezésről, határidőkről, birtokbaadásról is.
- Legyen benne, hogy foglalót adsz-e. Egyértelműen rögzítsétek a foglaló tényét és összegét.
- Tartalmazza a visszalépés következményeit. Különösen fontos, ha pénzmozgás történik.
Ki szeretnék lépni a vételi ajánlatból, van rá lehetőség?
Igen, lehetséges, de nem korlátlanul. A vételi ajánlat visszavonása, vagyis az attól való elállás, visszalépés csak bizonyos feltételek mellett történhet jogszerűen. Az, hogy a vevő visszaléphet-e, és milyen következményekkel, attól függ, hogy az eladó már elfogadta-e az ajánlatot, és fennáll-e az ajánlati kötöttség.
1. Az ajánlat visszavonása az elfogadás előtt
Ha még nem történt elfogadás, az ajánlat visszavonható. Viszont ha a visszavonást az eladó költségeket vállalva már komolyan vette (pl. más vevőket elutasított), a vevő kártérítési felelősséggel tartozhat.
2. Amennyiben az eladó elfogadta a vételi ajánlatot
Ha az eladó elfogadta a vételi ajánlatot, akkor a felek között létrejött az adásvételi szerződés. Erre tekintettel a vevő nem léphet vissza jogszerűen, az ajánlatához kötve van és szerződéskötési kötelezettség terheli.
Ha mégis visszalép számolnia kell a foglaló jogkövetkezményeivel, vagy további kártérítési kötelezettsége keletkezhet.
Az utóbbi időben egyre több ügyfél fordul hozzánk azzal, hogy meggondolatlanul tett vételi ajánlatot, és most nehéz helyzetbe került. Nem ritka, hogy az ingatlanosok részéről is sürgetés tapasztalható – például a gyors „foglalózás” érdekében –, miközben a vevő nem ismeri teljes körűen a jogi következményeket. Fontos tudni, hogy a vételi ajánlat – különösen annak elfogadása esetén – jogilag kötelezettségvállalást jelent, amelyből való visszalépés akár komoly anyagi következményekkel is járhat, beleértve a foglaló elvesztését vagy kártérítési kötelezettséget.
Ezért minden esetben azt javasoljuk: ne csak álmaid otthonát válaszd meg körültekintően, hanem a vételi ajánlatod jogi tartalmát is! Kérj ügyvédi tanácsot még az ajánlattétel előtt – egy időben kért jogi vélemény akár milliókat is megtakaríthat.
