A cikksorozat első részében áttekintettük mikor beszélhetünk hibás teljesítésről ingatlannal kapcsolatos tranzakciók esetében. Ebben a részben pedig bemutatjuk milyen lehetőségeink vannak a hibák orvoslására.

Mi is az a kellékszavatosság?

Ha az ingatlan nem felel meg a szerződésben, vagy jogszabályban előírt minőségi követelményeknek, akkor az eladó köteles a vevő által észlelt hibát kijavítani vagy egyéb módon kompenzálni a vevőt. Tehát az eladó a hibás teljesítésért ún. kellékszavatossággal tartozik, ami azt jelenti, hogy a hibás teljesítéssel szemben helytállni köteles. A kellékszavatossági jogok célja, hogy a vevő megfelelő kompenzációt kapjon, ha az ingatlan nem felel meg a szerződésben foglalt elvárásoknak.

A kellékszavatosság keretében a vevő az alábbi opciókkal rendelkezik:

Elsődleges szavatossági jogok:

1. Kijavítás vagy kicserélés: Az eladó köteles az ingatlan hibáját saját költségén kijavítani. Ha például az ingatlan tetőszigetelésével kapcsolatos problémák merülnek fel, az eladó köteles a szigetelés rendbetételéről gondoskodni. Ha a hiba nem javítható, vagy a javítás nem vezet eredményre, a vevő kérheti az ingatlan cseréjét. Például, ha a vásárolt lakás építési hibái olyan mértékben rontják az ingatlan értékét, hogy a javítás nem lehetséges, a vevő kérheti a csere lehetőségét. Ha a kötelezett nem vállalja vagy nem hajtja végre a hiba kijavítását határidőre, a jogosult a kijavítás várható költségét követelheti.

Másodlagos szavatossági jogok:

1. Árleszállítás: Amennyiben az ingatlan hibája nem orvosolható, a vevő kérheti az árleszállítást, amely az ingatlan vételárának csökkentését jelenti. Ha például az ingatlan egyes részei jelentős mértékben elmaradnak a szerződésben foglaltakhoz képest, az árleszállítás kompenzálhatja a vevőt az ingatlan valós állapotáért.
2. Hiba kijavítása a kötelezett költségére: A jogosult maga is kijavíttathatja a hibát a kötelezett költségére, amennyiben a kötelezett nem vállalja a kijavítást.
3. Elállás a szerződéstől: Ha a hiba jelentős és a kijavítás vagy kicserélés nem lehetséges, a jogosult elállhat a szerződéstől. Ebben az esetben a kötelezett visszatéríti az ingatlan vételárát. A kötelezettnek vissza kell adnia azt az összeget, amit a jogosult már kifizetett, még akkor is, ha közben változott az ár, vagy ez hátrányos lehet a jogosult számára. Fontos azonban, hogy elállás esetén a Felek kötelesek az eredeti állapot helyreállítására, mely nehézségbe ütközhet, ha a vevők hitelből vásárolták az ingatlant. Ebben az esetben ugyanis a vételárért cserébe tehermentes ingatlant kell az eladó részére visszaszolgáltatni, mely nehézségbe ütközhet.

A jogszabály a fenti szavatossági jogokat nem opcionálisan „ajánlja fel”, hanem sorrendet állapít meg. A Ptk. előnyben részesíti a természetbeni reparációt, azaz elsődleges szavatossági jogként a kijavítást és kicserélést lehet alkalmazni. Ha a kötelezett a kijavítást vagy a kicserélést nem vállalta, e kötelezettségének jelentős érdeksérelem nélkül nem tud eleget tenni, vagy ha a jogosultnak a kijavításhoz vagy kicseréléshez fűződő érdeke megszűnt, akkor alkalmazhatóak az ún. másodlagos szavatossági jogok (árleszállítás, kötelezett költségére történő hibajavítás, elállás).

Milyen határidők vonatkoznak a kellékszavatosságra?

A szavatossági jogok érvényesítésének előfeltétele, hogy a jogosult a hibát közölje a kötelezettel. A közlés határideje tekintetében a Ptk. csak annyit ír elő a jogosultnak, hogy a felfedezés után késedelem nélkül kell a kötelezettel közölnie a hibát.

A Ptk. fogyasztó és vállalkozás (szakcég) között a hibás teljesítéssel kapcsoltban vélelmet állít fel, mely szerint a teljesítést követő hat hónapon belül a vevő által felismert hiba már a teljesítés időpontjában fennállt. Vagyis, ha a vásárlást követő hat hónapon belül derül fény a hibára, a hibás teljesítés vélelme érvényesül, és a kötelezettnek kell bizonyítania, hogy a hiba nem állt fenn a teljesítés időpontjában.

Ingatlan esetében a kellékszavatossági igény érvényesítésére a törvény 5 éves elévülési határidőt állapít meg. Az elévülési határidő tekintetében nem kell figyelembe venni a kijavítási idő azon részét, amely alatt a jogosult nem tudta rendeltetésszerűen használni a dolgot.

Néhány tipikus példa a kellékszavatossági igény érvényesítésére:

1. 1. Szerkezeti hibák: Repedések a falakban, alapozási problémák vagy a tetőszerkezet gyengeségei gyakran kellékszavatossági igény alapjául szolgálnak. Ezek a hibák komoly befolyással lehetnek az ingatlan biztonságára és értékére.

    

   2. Nedvesség és penész: A nedvesedés és a penészesedés gyakori probléma, amelyet az eladók néha elfednek, vagy nem vesznek észre. Ezek a problémák az ingatlan szerkezeti integritását, valamint az ott lakók egészségét is veszélyeztethetik.

    

   3. Rejtett elektromos hibák: Az elavult vagy rosszul telepített elektromos rendszer számos hibát okozhat, amelyek komoly tűzveszélyt is jelenthetnek. Ha a hibák nem derülnek ki az ingatlan megvásárlása előtt, a vevő kellékszavatossági igényként kérheti ezek javítását.

    

   4. Tető- és szigetelési problémák: A tető szivárgása, rossz szigetelés vagy hiányzó hőszigetelő anyag gyakori oka a kellékszavatossági igényeknek, mivel ezek magas fűtési költségeket, valamint nedvesség- és penészesedési problémákat okozhatnak.

    

   5. Infrastruktúrával kapcsolatos problémák: Például a csatornázás hiányosságai, vagy az elavult vagy nem megfelelően működő szennyvíz-elvezető rendszerek gyakori kellékszavatossági igények tárgyai, mivel ezek költséges és időigényes javításokat igényelhetnek.

Ezek a példák jól szemléltetik, hogy milyen különböző problémák esetén élhetnek a vevők kellékszavatossági jogaikkal. Fontos, hogy az ingatlan adásvétel előtt alaposan ellenőrizzük az ingatlan állapotát, és szükség esetén szakértői véleményt kérjünk annak biztosítása érdekében, hogy a vásárlás során ne érjenek meglepetések.

Amennyiben a hiba mégis jelentkezik az adásvételt követően, a kellékszavatossági igény hatékony érvényesítése érdekében szakértő kollégáink állnak rendelkezésre.