Életünk egyik legboldogabb, legjobban várt pillanata, amikor új ingatlanba költözhetünk. Ez a szép pillanat azonban gyorsan rémálommá válhat, ha az újonnan vásárolt ingatlan nem várt hibákban szenved. Egy ingatlan vásárlása vagy építése során ugyanis előfordulnak olyan hibák, amelyek csak később a használat során kerülnek felismerésre. Ilyen esetben fontos ismerni jogainkat és lehetőségeinket az eladóval vagy kivitelezővel szemben.

Irodánk cikksorozatot indít, melyben az ingatlant érintő hibás teljesítés eseteit, és az azzal szemben fellépni kívánó vevő lehetőségeit kívánjuk bemutatni.

A cikksorozat első részében azt próbáljuk tisztázni, hogy jogi szempontból mi tekinthető hibás teljesítésnek. Tehát mikor léphetünk fel a másik féllel szemben. Tetőszigetelési problémák, penészes fal, a tervdokumentációtól eltérő műszaki megvalósítás, néhány triviális példa melyek a hibás teljesítés kategóriába eshetnek. Természetesen a felmerülő problémák eltérőek lehetnek új építésű ingatlan és használt ingatlan adásvétele során, de a jogi kategória megítélése egységes.

A bevezetőt követően nézzük mikor beszélhetünk hibás teljesítésről:

A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szerint a kötelezett hibásan teljesít, ha a szolgáltatás a teljesítés időpontjában nem felel meg a szerződésben vagy jogszabályban megállapított minőségi követelményeknek. A fogalom minden egyes polgári jogi megállapodás esetén irányadó, így kiterjed az ingatlanokat érintő ügyletekre is.

A köznapi értelemben hibásnak tekintett szolgáltatás nyújtása önmagában nem szükségképpen jelent hibás teljesítést is. Számos esetben ugyanis magából a szolgáltatás természetéből adódik, hogy a jogosult eleve nem számíthat minden hibától mentes teljesítésre. Ezért azt, hogy az ingatlan hibája egyben hibás teljesítésnek minősül-e az eladó részéről, mindig az adott szerződés keretei között, annak tartalmához viszonyítva kell értelmezni.

Például a vevő egy meghatározott célra veszi meg az ingatlant (például vendéglátóehelyet kíván belőle kialakítani), akkor előfordulhat, hogy olyan hiba is alkalmatlanná teheti az ingatlant a rendeltetésszerű használatra, amely más célú használat esetén nem tekinthető ilyennek. Erre figyelemmel minden esetben vizsgálni kell a Felek szerződéses akaratát, mert a szolgáltatás minőségével, tárgyával kapcsolatos követelményeket mindenekelőtt maga a felek közötti szerződés határozhatja meg.

Összegezve, a Ptk. által tartalmazott általános szabály a hibás teljesítéssel kapcsolatban egyedileg az adott szerződés viszonyában vizsgálandó.

Pár klasszikus eset mikor beszélhetünk hibás teljesítésről az ingatlanok esetében:

Használt lakás adásvételi szerződésben feltüntették, hogy az épület falazata tégla. A szerződés hibás teljesítése miatt indult perben a lefolytatott szakértői bizonyítás eredményeként megállapítható volt, hogy a lakóépület ténylegesen nagyobbrészt vegyes falazatú.

Használt lakás adásvételi szerződésben rögzítették, hogy az eladó az ingatlant műszakilag és esztétikailag teljes mértékben felújította. A hibás teljesítés miatt indult perben megállapításra került, hogy a lakás elektromos hálózata a rendeltetésszerű használatra alkalmas ugyan, de teljes körű felújítása nem történt meg. Erre tekintettel a Kúria arra a következtetésre jutott, hogy az alperes az adásvételi szerződést hibásan teljesítette.

A fenti példákból okulva a lakóingatlant érintő szerződés esetén a hibás teljesítés szempontjából mindig vizsgálni szükséges az alábbi szempontokat:

1. az ingatlan a korának és az abból következő műszaki állapotának megfelelő mértékben alkalmas a lakás céljára történő rendeltetésszerű használatra.

2. rendelkeznie kell azzal a minőséggel, amely a hasonló típusú ingatlanoknál elvárható és amiről az eladó tájékoztatást adott;

3. meg kell felelnie a szerződésben – jogszabályban meghatározott minőségi követelményeknek.

Mikor nem merül fel hibás teljesítés az eladó/vállalkozó részéről?

Természetesen nem merül fel hibás teljesítés, ha az eladó rendeltetésszerűen teljesít vagy előre felhívja a vevő figyelmét az ingatlan hibáira.

Emellett a kötelezett nem teljesít hibásan, ha a jogosult a hibát a szerződéskötés időpontjában ismerte vagy ismernie kellett volna. Ezek az ún. nyílt hibák, tehát az egyszerű észleléssel megállapítható hibák, továbbá azok a hibák, amelyeket a jogosultnak a kötelezett tájékoztatása, illetőleg a dolog életkora, állapota és használtsági foka alapján egyébként számításba kell vennie. Tehát egy omladozó ingatlan esetében statikai hibára hivatkozni nincs lehetőség, mert kellő körültekintés mellett a probléma észlelhető.

A vevő kötelezettségébe tartozik tehát, hogy az ingatlant megtekintse, a műszaki és egyéb dokumentációkat áttanulmányozza, megismerje az adott ingatlan tulajdonságait, és a speciális szakértelem nélkül is felismerhető esetleges hiányosságokat. Azaz kellő körültekintéssel járjon el az ingatlan vételt megelőzően és törekedjen az ingatlan lényeges tulajdonságainak megismerésére.

Végezetül nem felel az eladó olyan hibákért sem, amelyek az ingatlan rendeltetésszerű használata mellett is bekövetkeznek. Ezek döntően az olyan apróbb hibák, melyek a mindennapi használat során fordulnak elő vagy az elhasználódásból fakadnak: pl.: csőrepedés, elektromos kapcsolók hibája stb…

Fontos azonban, hogy azon hibákért, amelyek függetlenek a használtságtól, vagy jelentősen túllépik az elhasználódás mértékét, az eladó köteles helytállni. Ilyen például a szigetelés hiányossága, és az emiatt bekövetkező beázás, a falak vizesedése, stb…

Speciális eset, ha Vállalkozótól vásárolunk ingatlant

Gyakori eset, hogy olyan személytől vagy cégtől vásárolunk ingatlant, aki ezzel foglalkozik. Például, új építésű ingatlant vásárolunk a kivitelezőtől, vagy a használt lakást olyan cégtől vesszük meg, aki kifejezetten felújítási és továbbadási szándékkal vásárolta meg korábban.

Ilyen esetben speciális rendelkezéseket tartalmaz a Ptk., mivel a vevőt fogyasztóként definiálja, az értékesítőt pedig, mint szakcéget vállalkozónak minősíti. A jogszabály alapján ilyen esetben kedvezményt kap a vevő. Ugyanis a fogyasztók védelmében kimondja, hogy a fogyasztó és vállalkozás közötti szerződés esetén ellenkező bizonyításáig vélelmezni kell, hogy a teljesítést követő hat hónapon belül a fogyasztó által felismert hiba már a teljesítés időpontjában megvolt. Kedvező pozícióból indul tehát a vállalkozótól vásárló magánszemély, ha a hiba a szerződést követő rövid időn belül jelentkezik.

Ha kiderül, hogy új otthonunk hibában szenved nincs minden veszve. A cikksorozat következő részében bemutatjuk milyen lehetőségeink vannak a hiba orvoslására.